vastgoedcriminaliteit

Vastgoedcriminaliteit melden via Centraal Meldpunt: Meld.nl. Vastgoedrecht vormt het fundament van alle rechten met betrekking tot onroerend goed. Dit omvat aspecten zoals projectontwikkeling, financiering, verkoop, aankoop, huur en verhuur, evenals bouwrecht. De noodzaak voor juridische expertise groeit, aangezien de belangen die met vastgoed samenhangen steeds omvangrijker worden. De risico’s nemen toe en de juridische vraagstukken worden complexer. Daarnaast bestaat het vastgoedrecht uit een breed scala aan regels en wetten die voortdurend in ontwikkeling zijn.

Malafide Vastgoedhandelaren
Gemeenten zetten zich in om te voorkomen dat onroerend goed dat niet op de juiste manier is verworven, in handen valt van huisjesmelkers. Het Strategisch verwervingskrediet kan in principe niet langer worden aangewend voor aankopen via veilingen, voordat er een koper voor doorverkoop is vastgesteld. Dit is bedoeld om de uitputting van het krediet te beperken. Indien een aankoop echter noodzakelijk wordt geacht, zal dit ter goedkeuring aan de wethouder Wonen en Ruimtelijke Ordening worden voorgelegd. Wat maakt vastgoed zo aantrekkelijk voor witwassers? De waarde van vastgoed is doorgaans niet transparant, wat leidt tot een imperfecte markt. De werkelijke waarde kan verschillen van wat er in een notariële akte wordt vastgelegd. Het betalen van (contante) bedragen die buiten het zicht van de notaris blijven, creëert een kloof tussen de waarde in de akte en de feitelijk afgesproken prijs bij de transactie. Bij vastgoed zijn vooral drie factoren van belang als indicatoren voor mogelijk witwassen: een aanzienlijke prijsverandering, een buitenlandse eigenaar en een recent opgerichte onderneming.

Hypotheekfraude
Fraude met hypotheken kan leiden tot verschillende vormen van criminaliteit, zoals hennepteelt, illegale verhuur en witwassen. Onjuiste taxaties vallen ook onder deze fraude. Hypotheekfraude kan gepaard gaan met witwassen, waarbij de lening voor de aankoop van een woning afkomstig is uit criminele activiteiten. De contante betalingen voor de hypotheek kunnen worden verhuld door middel van vervalste inkomensverklaringen. Voorbeelden van hypotheekfraude zijn: het verstrekken van hypothecaire leningen door vervalsingen van werkgeversverklaringen, jaaropgaven en loonstroken; het opzettelijk verhogen van de taxatiewaarde van een woning; en het leegtrekken van bouwdepots met behulp van valse bouwfacturen. Daarnaast kan er een hypotheekaanvraag worden gedaan voor eigen bewoning, terwijl de woning zonder toestemming van de hypotheekverstrekker wordt verhuurd, wat ook wel huisjesmelken wordt genoemd.

Huisjesmelkerij
Een huisjesmelker is iemand die één of meerdere panden bezit en waarbij huurders vaak te maken krijgen met intimidatie wanneer zij de hoge huur bij de huurcommissie willen aanvechten. Deze woningen zijn vaak verdeeld in meerdere kamers, waarbij voorschriften zoals brandveiligheid niet worden nageleefd. Kamers of etages worden tegen exorbitante prijzen verhuurd, en er zijn vaak gebreken zoals scheuren in de muren, lekkende daken en onveilige, onhygiënische omstandigheden. Ruimtes worden soms enkel met een matras verhuurd aan illegale huurders, en de panden worden verwaarloosd. Huisjesmelkers intimideren huurders en negeren veiligheidsvoorschriften. Bij overtredingen kunnen zij een bestuurlijke boete van 20.000 euro krijgen. Blijft de huisjesmelker in gebreke, dan kan de gemeente in extreme gevallen het beheer van de panden overnemen. Gemeenten hebben meer bevoegdheden gekregen om problemen in de wijken aan te pakken. Met bestuurlijke boetes kunnen zij verhuurders sneller aanspreken als zij hun panden verwaarlozen of zich schuldig maken aan huisjesmelkerij. Ook kunnen gemeenten sneller het beheer van problematische panden overnemen. Huurders die problemen ondervinden met een huisjesmelker kunnen de Huurcommissie inschakelen, een klacht indienen bij de gemeente of in het ergste geval juridische stappen ondernemen.

Witwassen in de vastgoedsector
Witwassen houdt in dat de oorsprong van criminele activa, zoals geld of goederen, verborgen wordt. Onroerend goed is vaak een aantrekkelijke bestemming voor vermogen dat op illegale wijze is verkregen. Er zijn drie hoofdvormen van witwassen: opzetwitwassen, schuldwitwassen en trade based money laundering (TBML). Bij opzetwitwassen is de verdachte zich bewust van de criminele oorsprong van het geld of de goederen. In het geval van schuldwitwassen moet de verdachte dit vermoeden hebben gehad. De rechter bepaalt in hoeverre er sprake is van een redelijke mate van schuld. Wanneer witwassen een structureel karakter krijgt en er een herkenbaar patroon is, wordt dit aangeduid als gewoontewitwassen, wat leidt tot zwaardere straffen. Ook het medeplegen of het opereren in georganiseerd verband kan de straf verzwaren. De derde vorm, trade based money laundering, is een van de meest voorkomende en moeilijk te bewijzen methoden van witwassen. Dit betreft goederen, al dan niet geïmporteerd, waarbij het lastig is om te verifiëren wat er precies is ingeladen of uitgeladen en welke betalingen zijn verricht. In deze constructie, die vaak onbekend is bij bedrijven, worden via hun bankrekeningen betalingen door derden gedaan. Hierbij worden orders betaald door een andere partij dan degene met wie de transactie plaatsvindt, waarbij crimineel geld betrokken is. Vaak zijn het katvangers die achter deze dubieuze derde partijen schuilgaan.

U kunt bij Meld.nl terecht voor al uw vragen over vastgoedrecht en Vastgoedcriminaliteit. Het raadzaam om tijdig juridisch hulp in te schakelen bij conflicten, geschillen, schade, aansprakelijkheid, claims en procedures.