Zowel particulieren als corporaties kunnen slachtoffer worden en bouwgrond inkopen via vastgoedhandelaren, in de veronderstelling dat zij die op korte termijn mogen bebouwen. Er kan ook sprake zijn van speculatie met grond door verkoop van landbouwgrond als lucratief beleggingsproduct. Stukken goedkope landbouwgrond worden in kleine kavels opgesplitst en voor een hogere prijs verkocht aan particuliere beleggers. Kopers van deze grond hopen op spectaculaire waardevermeerdering. Om de betrouwbaarheid te vergroten kunnen bij de bepalingen worden opgenomen dat de verkoper een bepaalde percentage van de meerwaarde van de grond krijgt na een wijziging van de bestemming. Het verkoopverhaal is: er is “hete grond” waarbij de bestemmingsplannen gaan veranderen. Vaak worden de gedupeerden die van de kavel af willen door de zelfde criminelen onder een andere (firma)naam benaderd. Om van de grond af te komen moet er eerst een voorschot worden betaald.