huurbeding schadevergoeding 

Huurbeding schadevergoeding eisen via Centraal Meldpunt: Meld.nl. Het recht van hypotheek is een zekerheidsrecht op een registergoed, dat gekoppeld is aan een lening. De eigenaar van het goed vestigt het hypotheekrecht op het goed t.b.v. van de hypotheekverstrekker voor het verstrekken van de lening. 

Hypotheekrecht
Iedereen die een onroerend goed koopt, krijgt te maken met hypotheekrecht. Het (on)roerend goed is wettelijk verplicht ingeschreven bij het kadaster. De bank leent geld en de koper van het (on)roerend goed krijgt daarvoor een hypotheekrecht en brengt een verplichting tot aflossing met zich mee. De hypotheekverstrekker is de schuldeiser die met hypotheekrecht voorrang heeft op andere schuldeisers. Indien betalingsverplichtingen niet wordt nagekomen of bij faillissement kan de hypotheekverstrekker de lening ‘opeisen’ en gebruik maken van het hypotheekrecht en bij verkoop van het (on)roerend goed zijn vordering innen. Het recht van hypotheek eindigt als de schuld aan de hypotheekverstrekker in zijn geheel is ingelost.

Huurbeding hypotheek
In de meeste hypotheekakten is een huurbeding opgenomen waarin is vastgelegd dan de huiseigenaar de woning zonder voorafgaande toestemming van de bank niet mag verhuren. Huurders worden beschermd. Een huurbeding geeft de hypotheekverstrekker bescherming in het geval de huiseigenaar niet aan zijn aflossingsverplichting kan voldoen, vanwege een onroerend goed bij executie verkoop in verhuurde staat minder oplevert. De marktwaarde in verhuurde staat ligt fors lager dan de waarde van een woning die vrij van huur is. Een huurbeding is een vergaande uitzondering op de bescherming van een huurder volgens de wet. 

Voorwaarden voor verhuur
De hypotheekverstrekker kan onder bepaalde voorwaarden de eigenaar toestemming geven om de woning te verhuren. Bijvoorbeeld als in de huurovereenkomst een ontruimingsverklaring is opgenomen, de huuropbrengst aan de hypotheekverstrekker wordt verpand, de huurprijs minimaal 70% van de maandelijkse hypotheeklasten is en wanneer er geen betalingsachterstanden op de hypotheek zijn. De hypotheekverstrekker kan ook bij de gemeente een vergunning aanvragen voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet. Op basis van de Leegstandwet kan de woning voor maximaal vijf jaar worden verhuurd. Hypotheekrente aftrek is in zo’n situatie niet mogelijk. 

Huurbeding inroepen
De hypotheekverstrekker kan het huurbeding inroepen en beroepen op het recht van parate executie als de eigenaar de maandelijkse leningen niet betaalt, als blijkt dat de woning is verhuurd aan derden. De bank vraagt dan verlof aan de kort gedingrechter voor het huurbeding inroepen tegen de huurders. Als de rechter toestemming geeft, kan de bank overgaan tot ontruiming. De rechter verleent verlof in geval als de woning in verhuurde staat niet genoeg oplevert om de hypotheekschuld te voldoen. 

Ontuiming aanvechten door huurder
In de meeste gevallen verzoekt de hypotheekverstrekker aan de rechtbank naast het huurbeding inroepen, ook om het beheers- en ontruimingsbeding uit te oefenen. Als de rechter toestemming geeft, dan kan de hypotheekverstrekker de woning vóór de executieveiling ontruimen. Indien de huurder ontruiming aanvecht, dient de rechter overtuigd te worden dat de hypotheekverstrekker niet alle drie de bedingen hoeft in te roepen en de uitoefening van het huurbeding aan de veilingkoper kan overlaten. Na veilingverkoop kan de huurder een nieuwe huurvoorstel doen zonder enige verplichtingen van de kant van de nieuwe eigenaar. Indien de huurder de woning niet heeft verwaarloost of vernielingen heeft aangebracht, hoeft de hypotheekverstrekker ook niet het beheersbeding uit te oefenen. Als de huurder gelijk krijgt, dan hoeft de hypotheekverstrekker de woning niet te ontruimen vóór de executieveiling. De huurder kan het huurbeding aanvechten door rechter te overtuigen dat de veilingopbrengst van de woning in verhuurde staat, een hoger bedrag zal opbrengen dan de veiling van de woning in lege staat. Daarvoor dient de huurder een taxateur in te schakelen die de executiewaarde van de woning in verhuurde en niet verhuurde staat kan taxeren.

Schadevergoeding
Huurders horen vooraf aan het sluiten van een huurovereenkomst zich te vergewissen van een huurbeding uit de openbare registers. Het komt voor dat bij ontruiming de huurder schadevergoeding wordt toegekent, maar omdat vaak geen gelden meer overblijft na aftrek van de hypotheekschuld, kan de huurder schadevergoeding verhalen bij de verhuurder. 

U kunt bij Meld.nl terecht voor al uw vragen over hypotheekrecht. Het raadzaam om tijdig juridisch hulp in te schakelen bij hypotheekrecht, voorwaarden, uitzonderingen, bedingen, geschillen, verzekeringen, huurrecht, faillissement, surseance van betaling, schuldsanering, executieverkoop en procedures.