Aannemingsovereenkomst  

Aannemingsovereenkomst melden via Centraal Meldpunt: Meld.nl. Het vastgoed recht is het overkoepelende recht van alle rechten omtrent roerend goed. Projectontwikkeling, financiering, verkoop, koop, huur en verhuur, bouwrecht valt hier onder. Juridische expertise wordt steeds belangrijker, omdat de met vastgoed verband houdende belangen steeds groter worden. 

Aannemingsovereenkomst
Als opdrachtgever en aannemer een overeenkomst aangaan, dan worden afspraken vastgelegd over een bepaalde prijs, afgesproken termijn dat een bouwwerk volledig wordt opgeleverd, en over wie de leiding over het bouwproject heeft. In de overeenkomst is vaak een boetebeding opgenomen. Indien er gebreken zijn bij de oplevering, de aannemer een veel te hoge prijs voor het werkzaamheden dan normaal vraagt, of bewust veel langer over een bepaalde klus doet, dan kan de opdrachtgever van de aannemer een bepaalde boete vorderen en in bepaalde gevallen voor elke dag dat de afgesproken bouwtijd wordt overschreden. De aannemer kan in sommige gevallen de retentierecht inroepen als de opdrachtgever niet (op tijd) betaalt.  

Geschillen
Er kunnen geschillen ontstaan tussen de opdrachtgever een aannemer. Bijvoorbeeld als er gebreken zijn bij de oplevering en die zijn binnen 3 maanden na oplevering geconstateerd, een verschil van mening ontstaat over de 5%-regeling of de garantie- en waarborgregeling, over de hoogte en wijze van facturering, als de aannemer (ten onrechte) de retentierecht inroept of de aannemer levert niet op. Het kan ook zijn dat de aannemer een veel te hoge prijs voor het werkzaamheden dan normaal heeft gevraagd of bewust veel langer over een bepaalde klus heeft gedaan. In de meeste overeenkomsten is bepaald dat de aannemer een bepaalde boete verschuldigd is voor elke dag dat de afgesproken bouwtijd wordt overschreden. Of de aannemer kan meer werk hebben verricht dan afgesproken. Of de klus op een zeer onnauwkeurige wijze is uitgevoerd, waardoor de opdrachtgever te maken krijgt met meer complicaties zoals defecten in de bouw. 

Geschil over factuur
Bent u niet eens met de factuur van de aannemer, is het bedrag te hoog of staan er zaken op het factuur die niet zijn geleverd, heeft u volgens u al betaald voor de volledige werk of bent u om een andere reden niet eens met de factuur, dan moet u de aannemer dit kenbaar maken. Het is raadzaam om schriftelijk te kennen te geven waarom u niet eens bent met de factuur. Vermeld het factuurnummer en stuur de brief per aangetekend. De kans is aanwezig dat de aannemer een incassobureau inschakelt en bij verder uitblijven van betaling naar de rechter stapt. Ook u kunt naar de rechter stappen als u meent dat u al betaald heb of als u niet eens bent met de factuur. 

Opzegging of Ontbinden
Er is een groot verschil tussen het opzeggen en ontbinden van een aannemingsovereenkomst. Na opzegging van de aannemingsovereenkomst volgt een financiële afwikkeling. De opdrachtgever betaald de aannemer voor het gehele werk, verminderd met de ‘besparingen’ voor de aannemer. Bij beëindiging van het werk in onvoltooide staat, hebben zowel de opdrachtgever als de aannemer de mogelijkheid om de aannemingsovereenkomst te ontbinden. Ontbinding komt voor als de opdrachtgever facturen onbetaald laat of de aannemer het werk niet of niet deugdelijk uitvoert. Tekortkoming van de wederpartij rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst, waarbij de schuldeiser in verzuim verkeert. Ontbinding ontslaat ieder van alle plichten die in de overeenkomst waren vastgelegd. Voor de opdrachtgever is het ontbinding het meest voordelige bij het beëindigen van de aannemingsovereenkomst. Bij ontbinding moet sprake zijn van toerekenbare tekortkoming van de aannemer die de ontbinding rechtvaardigt. De opdrachtgever dient de aannemer in gebreke te stellen. Een ontbinding zonder dat de aannemer in verzuim verkeert, is niet gerechtvaardigd en leidt tot een financiële afrekening op grond van de opzeggingsregels.

Opzegging van een aannemingsovereenkomst kan financiële gevolgen hebben voor de opdrachtgever, en is het raadzaam om eerst de aannemer de gelegenheid te geven om de gebreken of schade te herstellen binnen een redelijke termijn. Komt het bedrijf deze niet na, dan kunt u de aannemingsovereenkomst opzeggen. De opdrachtgever te allen tijde bevoegd de aannemingsovereenkomst (geheel of gedeeltelijk) op te zeggen. Het is raadzaam om de opzegging aangetekend schriftelijk te doen. Zowel de opdrachtgever als de aannemer kunnen de aannemingsovereenkomst ontbinden. De ontbinding kan bij toerekenbaar tekort schieten – wanprestatie – het tekort schieten moet ernstig zijn, er moet sprake zijn van verzuim – de tekort schietende partij moet eerst ‘in gebreke’ zijn gesteld, ofwel vooraf te kennen zijn gegeven om binnen een bepaalde termijn te presteren. Bij ontbinding kunnen – indien mogelijk – reeds verrichte prestaties ongedaan worden gemaakt en wordt de aannemer betaald voor wat geleverd is. 

Wie is aansprakelijk
De opdrachtgever mag verwachten van de aannemer dat die kennis en ervaring heeft. Mag verwacht dat er geen fouten worden gemaakt. De aannemer die een contract aangaat voor een bepaalde prijs en afspreekt binnen een afgesproken termijn een bouwwerk volledig op te leveren en de leiding over dat bouwproject heeft, kan tijdens het uitoefenen van werkzaamheden fouten maken. De aannemer kan aansprakelijk worden gesteld en kan de benadeelde de kosten die zijn ontstaan na het incident verhalen. Als een bebouwing of verbouwing niet goed is opgeleverd, en u heeft hierdoor schade geleden, dan moet u iemand aansprakelijk stellen. Het kan zijn dat de aannemer of onderaannemers of hulppersonen van de aannemer aansprakelijk moet worden gesteld. Het kan voorkomen dat de indirecte opdrachtgever aansprakelijk gesteld kan worden vanwege een verkeerde opdracht die is gegeven aan de onderaannemer of dat die een onjuiste beslissing heeft gemaakt bij het aannemen van de opdracht en de juiste expertise ontbrak voor het uitvoeren van de werkzaamheden. Degene die de schade heeft veroorzaakt is daarvoor aansprakelijk. Het kan zijn dat de opdrachtgever opdracht gegeven heeft aan de aannemer en de schade niet door die aannemer is veroorzaakt. Het kan ook voorkomen dat de opdrachtgever een slechte keuze heeft gemaakt of de opdracht niet juist heeft overgebracht. Ook kan de onderaannemer – die het werk geheel of gedeeltelijk uitvoert al dan niet als ZZP-er – aansprakelijk zijn voor de schade. 

Vervangende schadevergoeding
Als een aannemer in verzuim is en de ingebrekestelling voldoet aan de vereisten, dan kunt u de aannemingsovereenkomst opschorten, verrekenen of (gedeeltelijke) ontbinden. Verzuim treedt pas in als de aannemer in gebreke is gesteld door middel van een schriftelijke aanmaning waarin een redelijke termijn voor nakoming is gesteld en nakoming binnen die termijn uitblijft. Daarnaast bestaat er in sommige gevallen de mogelijkheid om in plaats van nakoming een vervangende schadevergoeding te eisen bijvoorbeeld bij uitgebleven of ondeugdelijk verrichte prestatie. De vervangende schadevergoeding wordt schriftelijk aan de aannemer meegedeelt; de zogenaamde omzettingsverklaring. Over het wel of niet nakomen van een verbintenis en verplichting kunnen geschillen ontstaan. 

Aanvullende schadevergoeding
Als door de aannemer de prestatie niet wordt nagekomen of vanwege te laat of niet deugdelijk presteren, dan bestaat in sommige gevallen de mogelijkheid om in plaats van nakoming een aanvullende schadevergoeding te eisen. Het is raadzaam om in de overeenkomst op te nemen dat naast de boete, een schadevergoeding kan worden gevorderd. Over het wel of niet nakomen van een verbintenis en verplichting kunnen geschillen ontstaan. 

Retentierecht
Heeft de aannemer te maken met onbetaalde facturen, dan kan die in sommige gevallen een retentierecht inroepen. De ondernemer die een retentierecht uitoefent noemen we de ‘retentor’. De schuldeiser mag de afgifte van een zaak aan de schuldenaar (de klant) uitstellen, totdat de schuldenaar de factuur voldoet. In de bouw wordt het retentierecht vaak gebruikt. De aannemer levert het gebouw niet op, zolang er niet betaald is. Wanneer de hoofdaannemer het retentierecht uitoefent, kan dat betekenen dat onderaannemers geen toegang meer krijgen tot de bouwplaats en hun werk niet kunnen afmaken. Als onderaannemer kan dat nadelige gevolgen hebben. Of u als onderaannemer de hoofdaannemer daarvoor aansprakelijk kunt stellen, hangt met name af van wat in de overeenkomst is afgesproken. Er moet sprake zijn van een opeisbare vordering, waarbij de afgesproken betalingstermijn is verstreken. Indien geen betalingstermijn is afgesproken, is een vordering direct opeisbaar. Indien de klant weigert de factuur te betalen, kan de retentor het goed verkopen en zijn factuur betalen van de ontvangen koopprijs. Deze verkoop is wel aan regels gebonden. De retentor dient namelijk eerst een zogenaamde executoriale titel te hebben. Dit is bijvoorbeeld een vonnis uit een rechtszaak. Daarna moet een deurwaarder beslag op de zaak leggen. Vervolgens kan het goed via een openbare veiling verkocht worden. Met toestemming van de rechter mag ook onderhands verkocht worden. Ook als een klant failliet gaat, blijft het retentierecht in stand. De curator zal dan de factuur voldoen, of de zaak opeisen en verkopen. De retentor heeft ook dan voorrang op de ontvangen koopprijs.

Procedure
Afhankelijk van de aard van de zaak en/of hoogte van het geeiste schadebedrag kunt u een civielrechtelijke procedure aanspannen. Indien er sprake is van een spoedeisend belang, bijvoorbeeld als de wederpartij weigert (een deel van) de schadevergoeding te betalen, dan is een snelle uitspraak van de rechter gewenst. In een spoedprocedure wordt de civiele rechter verzocht om een snelle (voorlopige) beslissing te nemen over de schade en schadevergoeding. De uitspraak in een kort geding is geen definitieve oordeel. Hoger beroep kan worden ingesteld om een bodemprocedure bij het gerechtshof te starten, maar vaak respecteren beide partijen de voorlopige uitspraak van de voorzieningsrechter. 

U kunt bij Meld.nl terecht voor al uw vragen over aannemingsovereenkomsten. Het raadzaam om tijdig juridisch hulp in te schakelen bij opstellen, nakijken en wijzigen van aannemingsovereenkomst, architectenovereenkomst,(boete)beding, rechtshulp bij meerwerk en minderwerk, schade, incasso, verweer tegen schadeclaims, opleveringsgebreken, vergunningen en voeren van gerechtelijke procedures.