onderhuur 

Onderhuur melden via Centraal Meldpunt: Meld.nl. Het Burenrecht regelt het geheel van bevoegdheden en verplichtingen van eigenaren, niet-eigenaars zoals huurders en (erf)pachters van naburige erven. Als handelingen of situaties bij een erf invloed hebben op een ander erf dan is er sprake van naburigheid, ook als die erven niet naast elkaar liggen. Hoe rekening te houden met de ander en hoe zich te gedragen naar de ander, wordt in het burenrecht geregeld. Het Burenrecht is een zakelijk recht dat onder het vermogensrecht valt, onderdeel van het civiel recht.

Overlast door onderhuur
Mogelijk heeft u te maken met hinder in en rond een (koop)woning, variërend van verloederde tuinen en achterstallig onderhoud tot extreme overlast zoals veroorzaakt door vervallen (drugs)panden, wietplantages of escalerende burenruzies, of er is sprake van overbewoning of illegale kamerverhuur. Er zijn verschillende vormen van woonoverlast. Denk aan: buren die lawaai maken, teveel mensen die in een woning wonen, bijvoorbeeld door illegale kamerverhuur (geen vergunning), een bewoner die zich vreemd of luidruchtig gedraagt in zijn woning of daarbuiten, u ergert zich, u bent bang of u kunt niet meer slapen. Woningverhuur illegaal: Bij illegale onderhuur (wonen zonder toestemming van de verhuurder of eigenaar); bij illegale kamerverhuur; wanneer er te veel mensen in de woning wonen. Onderhuur, kamerverhuur, overbewoning, verloedering van lege woningen, drugspanden, hennepteelt, overlast en kraaksituaties. 

Onrechtmatige hinder
De wet bepaalt dat de eigenaar van een erf niet op een wijze die onrechtmatig is aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen “door het verspreiden van rumoer, trillingen, stand, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of het ontnemen van steun”. Vaak is het overduidelijk dat een hinder niet door de beugel kan, maar het komt voor dat een geschil ontstaat over een gedraging, en de onrechtmatigheid daarvan alleen via een rechterlijk verbod kan worden beëindigd. Soms kan overlast structureel zijn en gepaard gaan met burenruzie, stress, hoge bloedruk, slapeloosheid en ziekte. Of er sprake is van onrechtmatige hinder, hangt af van de mate van de hinder, de belangen gediend bij de hinder toebrengende activiteit, de mogelijkheid hinder en schade te voorkomen, de omstandigheid of de klagende partij zich voor of na de aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten zich heeft gevestigd en de hoedanigheid van partijen; wordt hinder veroorzaakt door een particulier of bedrijf. Ook als er structureel onterecht geklaagd wordt over hinder, valt dat onder onrechtmatige hinder. 

Gederfd woongenot
Als u structureel overlast ervaart waardoor uw woongenot voor een langere periode is aangetast, dan kunt u schadevergoeding eisen van de overlast veroorzaker. In sommige situaties kan naast schadevergoeding wegens gederfd woongenot ook smartengeld worden geëist. En in sommige gevallen kan de schade vanwege het onrechtmatig handelen worden berekend op basis van de woonlasten, zoals maandelijkse hypotheekrente en aflossing. Je heb bijvoorbeeld niet optimaal gebruik gemaakt van delen van de woning, zoals je tuin of balkon door toedoen van de overlastgever. Naast materiele schade kan je ook immateriële schade hebben geleden. Overlast kan het woongenot aantasten en ernstige gezondheidsproblemen, zoals slapeloosheid, stress, hoge bloeddruk of een andere ziekte bezorgen. Immateriële schadevergoeding kan worden toegekend als de aantasting van het woongenot zo ernstig is dat deze leidt tot een aantasting in de persoon als bedoeld in artikel 6:106 lid 1 aanhef en onder b BW. 

Onderzoek
Door chronische overlast kunnen burenconflicten ontstaan. Bij burengeschillen is een gedegen onderzoek raadzaam. Een onderzoeksrapport is ook belangrijk bij eventuele procedures. In een procedure zal gemotiveerd moeten waarom er sprake is van een aanvaardbaar of onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Diverse omringende overlast veroorzakende omstandigheden dienen namelijk meegenomen te worden. Om een duidelijk, onafhankelijk beeld van de hinder te geven en om eventueel de hoogte van de schadevergoeding wegens gederfd woongenot te berekenen, is vooraf onderzoek raadzaam. Zowel voor particulieren en bedrijven. Na uw melding kan een inschatting gemaakt of een onderzoeksrapport nodig is bij een eventuele procedure bij de rechtbank. 

Schadevergoeding 
Indien u onrechtmatig hinder heeft ervaren, dan kunt u schadevergoeding in de vorm van onder andere gederfd woongenot vorderen over de periode dat de overlast heeft plaatsgevonden. De hoogte van de schadevergoeding als gevolg van gederfd woongenot is afhankelijk van de omstandigheden van het geval (de ernst en de duur van de hinder). Indien de hinder heeft gezorgd voor ernstige gezondheidsproblemen, zoals slapeloosheid, stress, hoge bloeddruk of een andere ziekte, dan komt u in aanmerking voor smartengeld voor de letselschade die u heeft geleden door de onrechtmatige hinder. Voor het vorderen van schadevergoeding en smartengeld dient u een burenrecht advocaat in te schakelen. 

U kunt bij Meld.nl terecht voor al uw vragen over burenrecht; Bij erfdienstbaarheden, overlast, schade, geschillen en procedures is het raadzaam om tijdig juridisch hulp in te schakelen.