Onderhuur is het verhuren van (een deel van) een gehuurde woning door de hoofdhuurder aan een derde, de onderhuurder. Dit kan betrekking hebben op een kamer, een etage of de gehele woning. Onderhuur is alleen toegestaan als de hoofdverhuurder hiervoor toestemming geeft, tenzij het om een tijdelijke afwezigheid van de hoofdhuurder gaat en dit binnen de grenzen van de wet blijft. Onderhuur kan leiden tot complexe juridische situaties, vooral bij beëindiging van het hoofdhuurcontract of bij geschillen tussen hoofdhuurder, onderhuurder en verhuurder.

Onderwerpen die onder onderhuur vallen

• Toestemming van de verhuurder: In de meeste gevallen is schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist voor onderhuur. Zonder toestemming kan de hoofdhuurder in strijd met de huurovereenkomst handelen, wat kan leiden tot ontbinding van het hoofdhuurcontract.

• Rechten van de onderhuurder: De onderhuurder heeft in beginsel alleen huurbescherming tegenover de hoofdhuurder, niet tegenover de verhuurder. Bij beëindiging van het hoofdhuurcontract kan de onderhuurder onder bepaalde voorwaarden het huurcontract voortzetten tegenover de verhuurder.

• Beëindiging van onderhuur: De hoofdhuurder kan de onderhuurovereenkomst opzeggen volgens de wettelijke regels. Bij beëindiging van het hoofdhuurcontract eindigt doorgaans ook de onderhuur, tenzij de onderhuurder bescherming geniet.

• Huurprijsbescherming: De onderhuurder heeft recht op een redelijke huurprijs en kan bij geschillen de Huurcommissie inschakelen.

• Illegale onderhuur: Onderhuur zonder toestemming van de verhuurder kan leiden tot ontbinding van het hoofdhuurcontract, ontruiming en schadeclaims.

• Onderhuur bij tijdelijke afwezigheid: Tijdelijke onderhuur (bijvoorbeeld bij verblijf in het buitenland) is onder voorwaarden toegestaan, mits de verhuurder vooraf wordt geïnformeerd en akkoord gaat.

• Geschillen tussen hoofdhuurder en onderhuurder: Conflicten over huurbetaling, onderhoud, opzegging of gebruik van de woning kunnen leiden tot juridische procedures.

• Specifieke regels voor kamerhuur en hospitaverhuur: Hier gelden aanvullende of afwijkende regels, afhankelijk van de situatie.

Belangrijkste wetgeving

Onderhuur is geregeld in het Burgerlijk Wetboek Boek 7 (artikelen 201 t/m 322 BW), met name de bepalingen over woonruimte, onderhuur, opzegging en voortzetting van de huur bij beëindiging van het hoofdhuurcontract1. Lokale regelgeving kan aanvullende eisen stellen.

Wanneer een huurrecht advocaat inschakelen? 

Een huurrecht advocaat wordt ingeschakeld in de volgende situaties:

• Bij dreigende of onterechte beëindiging van de onderhuurovereenkomst.

• Als de hoofdhuurder het hoofdhuurcontract opzegt of wordt beëindigd door de verhuurder.

• Bij geschillen over huurprijs, onderhoud, borg of schade tussen hoofdhuurder en onderhuurder.

• Voor het afdwingen van voortzetting van de huur bij beëindiging van het hoofdhuurcontract.

• Bij conflicten over toestemming voor onderhuur of ontruiming.

• In geval van complexe situaties met meerdere onderhuurders of kamerbewoning.

Belangrijkste ondersteuning door de advocaat 

• Strafrechtelijk:
  De advocaat beoordeelt of er sprake is van strafbare feiten zoals oplichting, bedreiging, huisvredebreuk of onrechtmatige ontruiming in het kader van onderhuur, en kan adviseren over aangifte of verdediging.

• Civielrechtelijk:
  De advocaat stelt opzegbrieven, ingebrekestellingen en processtukken op, voert onderhandelingen, begeleidt bij schadeclaims, vordert voortzetting van de huur, huurverlaging, beëindiging, ontruiming of terugbetaling van borg, voert procedures bij de kantonrechter of huurcommissie en adviseert over de rechten van onderhuurders.

• Bestuursrechtelijk:
  De advocaat ondersteunt bij geschillen met overheden over vergunningen, woonruimteverdeling, handhaving of publiekrechtelijke beperkingen die onderhuur raken.

De advocaat zorgt voor juridische analyse, processtrategie, het opstellen van processtukken, en behartigt uw belangen in onderhandelingen en procedures. Waarborgen van privacy en anonimiteit bij meldingen en procedures, in lijn met het privacyprotocol van Meld.nl.

Dit overzicht biedt een roadmap voor het navigeren van huurrecht zaken. Dit proces vereist zorgvuldige documentatie en snelle actie. Meld.nl fungeert als een tussenschakel voor civielrechtelijke, bestuursrechtelijke en strafrechtelijke stappen. Voor het behartigen van de gerechtvaardigde belangen, is bijstand van een huurrecht advocaat essentieel.